好房子常常几天内就收到多个 offer。每次出价前，我都会做 12 个月的可比成交分析，用中文把价值区间、风险和策略讲清楚——让您写下的每一个数字都站得住。
从咨询到拿钥匙，多数买家需要 8–16 周；offer 被接受后，过户通常 21–30 天。
先做贷款预批（pre-approval）。卖家通常希望看房后 24–48 小时内收到 offer，并附上预批信或资金证明。
加州要求最晚在出价时签书面买方代理协议，期限不超过 3 个月，写明服务和报酬。看房前我会逐条讲清楚。
半岛买房，月供只是一部分——房产税、保险和 HOA 加起来，常常让每月支出比预想的高出一截。输入房价和贷款条件，看看完整的数字。
| 本金 + 利息 | |
| 房产税按房价 × 税率 ÷ 12 | |
| 房屋保险 | |
| HOA | |
| 每月合计 | |
| 首付 | |
| 贷款金额 | |
| 过户费用（估算） | |
| 交易时需要的现金 |
未计入：地震险、维修储备、过户后的补充房产税单（supplemental tax bill）。贷款金额超过联邦住房金融局（FHFA）每年公布的当地 conforming 上限时属于 jumbo 大额贷款，审核标准和利率可能不同。本工具仅供规划参考，不构成贷款建议。
不是黑箱，也不催单。您随时知道我们在哪一步、下一步是什么、为什么。
贷款预批、首付和储备金的安排，以及您真正在意的东西：学区、通勤、房龄、面积还是社区氛围。
您会拿到：三个目标城市在您预算内的真实成交样本。
MLS 在售、即将上市（coming soon）、经纪人巡展和偶尔的场外房源。只看真正符合条件的房子，不浪费您的周末。
您会拿到：每套房子的看房笔记——优点、隐患和我会问卖方的问题。
出价前先读完披露文件包，再做 12 个月可比成交分析，按估价师的方式调整。
您会拿到：一份书面出价建议：价值区间、竞争判断，以及每个条款的取舍。
统筹 escrow、贷款、检查和最终验房。过户之后，我依然是您找装修、维修、学区和再融资信息的第一个电话。
您会拿到：每个截止日期的中文提醒和过户清单。
以下为加州标准购房合同（C.A.R. RPA）中的常见安排。每一个期限都可以协商，实际以您签署的合同为准。
双方签字后，escrow 公司开户，产权公司开始做产权调查（preliminary title report）。
常见为房价的 3%，打入 escrow 托管账户，不是直接给卖方。电汇前务必电话核实账户信息——电汇诈骗是真实存在的风险。
在半岛，很多房子挂牌时就已经准备好完整的披露文件包。我建议在出价前就读完，而不是等到这一步。
合同默认的检查（investigation）、估价（appraisal）和贷款（loan）条件期限通常为 17 天，可以协商缩短或放弃。到期前要书面解除条件（contingency removal），解除之后定金的风险就增加了。
最终验房（final walk-through）确认房屋状况和约定的维修；在公证人面前签署贷款和过户文件，并电汇首付余款。
贷款放款，产权在县政府登记（recording）后正式过户。恭喜您——同时记得几个月内留意补充房产税单。
按圣马特奥县（San Mateo County）惯例整理；帕罗奥图（Palo Alto）所在的圣塔克拉拉县惯例不同。惯例不是法律，都可以协商。
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| 项目 | 大约多少 | 说明 |
|---|---|---|
| 首付 | 常见 20% 或更多 | 首付低于 20% 通常需要贷款保险（PMI），竞价时竞争力也较弱。 |
| 定金（EMD） | 常见约 3% | 是首付的一部分，先存入 escrow。加州自住型住宅的违约赔偿条款一般以房价 3% 为上限。 |
| Escrow 费与产权保险 | 数千美元，随房价增加 | 圣马特奥县惯例由买方支付；圣塔克拉拉县惯例由卖方支付。 |
| 贷款相关费用 | 因贷款方而异 | 估价费、贷款手续费、可选的点数（points）买低利率。 |
| 城市转让税份额 | 视城市而定 | 圣马特奥市（San Mateo，每 $1,000 收 $5.00）、希尔斯堡（Hillsborough，$0.30）、帕罗奥图（Palo Alto，$3.30）惯例由买卖双方各付一半。 |
| 房屋检查 | 数百至一千多美元 | 综合检查、白蚁、屋顶、下水管（sewer lateral）、地基等专项。很多卖家会先提供报告，您也可以自己另做。 |
| 预付款项 | 数千美元 | 首年保险、按日分摊的房产税、贷款利息和 escrow 储备账户。 |
| 每年房产税 | 房价的约 1.1%–1.3% | Prop 13 基础税率 1%，加上各地债券与附加费。买入后按成交价重新评估，之后评估值每年涨幅不超过 2%。 |
| 补充房产税单 | 视差额而定 | 过户后，县政府按新评估值与旧值的差额补征当年的房产税，通常在几个月内寄到。很多新买家没有预留这笔钱。 |
来源：Fidelity National Title《2026 California Customary Practices》；加州 Prop 13 与圣马特奥县（San Mateo County）税务官公开信息。以上为一般信息，不构成贷款或税务建议。
半岛一套房子的披露文件包常常有上百页。我的工作是帮您分清：哪些只是正常的使用磨损，哪些会影响房屋价值、贷款或未来转售。
卖方对房屋已知问题的书面说明：漏水、维修、加建、邻里纠纷等。重点看"是"的回答和补充说明，以及前后是否一致。
是否位于地震断层带、液化区、洪水区、山火风险区。影响保险费用，有时也影响贷款要求。
屋顶、电路、管道、暖气、地基、排水。区分"安全问题"、"近期要修"和"正常老化"，并估算维修成本。
Section 1 是已经存在的虫害或损坏，Section 2 是可能导致损坏的条件。两者在谈判中的分量不同。
下水管（sewer lateral）、屋顶、地基、排水等。半岛老房子多，这些往往是金额最大的潜在维修项目。
加建、车库改造是否有许可证；Condo/Townhouse 要看 HOA 财务、储备金研究和特别分摊。
更详细的阅读方法见 How to Read a Peninsula Disclosure Package（英文）；文件中的术语可查中英术语表。
卖方比较 offer 时看的是整体：多少钱、多确定、多省心。在加价之前，先把这些做扎实。
必要时，我会直接告诉您：这套房子不值得追。
很多半岛买家的首付来自海外、信用记录还短，或者父母在国内一起参与决定。这些都很常见，关键是提前规划。
较高首付、海外收入证明，或专门面向信用记录较短人士的贷款方案，都是常见路径。我会介绍熟悉这类情况的贷款顾问，由您比较选择。
贷款方和 escrow 都会审查大额资金。父母赠与需要赠与信（gift letter）和转账记录；从中国汇出资金受个人年度购汇额度等规定限制，建议提前 2–3 个月开始准备。
个人、夫妻共同持有、生前信托（living trust）等不同的产权持有方式（vesting），在税务、继承和隐私上的效果不同。过户前请咨询律师或 CPA。
看房可以视频连线，关键文件我会用中文讲解，必要时和夫妻、父母、贷款顾问一起开会，让每个人对风险、选择和时间都有同样的理解。
以上为一般信息，不构成贷款、税务或法律建议。外汇与跨境申报规定请以银行和专业顾问意见为准。
认真看房之前强烈建议先做。半岛的卖家通常希望看房后 24–48 小时内收到 offer，并要求附上贷款预批信（pre-approval letter）或资金证明。如果您还没有贷款顾问，我可以介绍几位合作过的半岛贷款方供您比较，选哪家由您决定。
实际上需要。加州法律（AB 2992，2025 年 1 月 1 日起生效）要求最晚在出价时签署书面买方代理协议，期限不超过 3 个月；NAR 自 2024 年 8 月起的规则也要求经纪人在带看前签订书面协议。协议会写明服务内容、报酬如何支付、何时结束。看房前我会用中文逐条讲清楚。
可能来自卖方（如果卖方在挂牌时提供），也可能按您的买方代理协议由您支付，或者两者结合。看房之前，您就会以书面形式知道要付多少、付给谁，以及卖方报酬不足时怎么处理。
取决于城市、首付比例，以及您对面积和房况的取舍。以 2026 年 8 月的独立屋中位成交价为例，密尔布瑞（Millbrae）约 $170 万，圣卡洛斯（San Carlos）约 $280 万，帕罗奥图（Palo Alto）约 $400 万，希尔斯堡（Hillsborough）和阿瑟顿（Atherton）则更高（见学区与城市对比）。咨询时，我会用您最想去的三个城市最近的真实成交，告诉您这个预算现在能买到什么；如果期望和预算差得远，我会尽早直说。
有时候可以，有时候不行，要看房子、卖方情况和您的风险承受力。比如手上有充足现金时，放弃估价条件（appraisal contingency）可能是合理的；但对一栋 1950 年代、没有近期检查报告的房子放弃检查条件，以后可能多花几万美元。我不会为了赢一单而让您放弃会后悔的保护。
从第一次咨询到拿钥匙，多数半岛买家需要 8–16 周，取决于准备程度和找到合适房子的速度。offer 被接受后，过户通常 21–30 天；全现金可以更快。
最容易被低估的是三件事：一是除首付外还要准备过户费用和储备金；二是过户后几个月内会收到一张补充房产税单（supplemental tax bill）；三是披露文件和检查报告要在出价前就看，而不是 offer 被接受之后。我会用中文陪您把每一份文件看完。
通常可以。很多新移民通过较高首付、海外收入证明，或专门面向信用记录较短人士的贷款方案完成购房。我会帮您对接合适的贷款顾问，并解释各方案的利弊。以上为一般信息，不构成贷款建议。
贷款方会审查每一笔大额资金的来源。父母赠与通常需要赠与信（gift letter）和完整的转账记录，资金最好提前到账并留存证明。从中国汇出的资金受个人年度购汇额度等外汇规定限制，建议提前 2–3 个月规划，并咨询银行和税务顾问（大额海外赠与可能有申报要求）。
在多个 offer 竞争时，现金或大比例首付确实更有优势，但不是唯一因素。过户时间、条件条款、给卖方的租回（rent-back）灵活性，以及买方是否可靠，同样会影响卖方的选择。即使全现金，我也建议做房屋检查。
独立屋拥有土地，自主权最大，价格也最高；Townhouse 和 Condo 通常要交 HOA 费，并受 CC&Rs（社区规约）约束，但维护更省心、入门价格更低。买 Condo/Townhouse 时，HOA 的财务状况、储备金研究（reserve study）和是否有特别分摊（special assessment）一定要看。
整个旧金山半岛——北起旧金山，南到帕罗奥图（Palo Alto）：密尔布瑞（Millbrae）、伯林格姆（Burlingame）、希尔斯堡（Hillsborough）、圣马特奥（San Mateo）、福斯特城（Foster City）、贝尔蒙特（Belmont）、圣卡洛斯（San Carlos）、红木城（Redwood City）、阿瑟顿（Atherton）、半月湾（Half Moon Bay）等。
还在比较城市？看半岛学区与城市对比表；准备卖掉现在的房子？看卖房指南。
对中文客户来说，最方便的方式往往不是填表，而是加微信。扫码或搜索微信号加我，备注「买房 / 卖房 / 换房 / 房价咨询」，直接发我一句话就行——
不方便用微信？也可以留下联系方式，我会主动联系您：
