房价之外，买房卖房还要准备多少钱？

买房：钱在什么时候付出去

出价之前

• 验房和各项报告。半岛竞争激烈的房子，卖方常常会提前把验房报告准备好；但不少买家出价前还是会自费做一般验房、屋顶、下水道支管（sewer lateral）或地基检查。每一项通常从几百到一千多美元不等。
• 买方经纪人的佣金。从 2025 年 1 月 1 日起，加州规定买家最晚在出价时，必须和经纪人签好书面的买方代理协议，写明经纪人的佣金。佣金完全可以协商，协议期限最长三个月。卖方可以同意支付一部分或全部；如果卖方不付，协议里写明由您承担多少。出价前就要把这件事弄清楚。

合同生效后几天之内

• 定金（初始订金）。按照加州标准购房合同，定金通常要在合同生效后三个工作日内电汇到托管公司（escrow）。在半岛，房价的 3% 左右很常见。这笔钱算在首付里，但必须是马上能动用的现金。如果日后买方违约，合同里的违约赔偿条款可以限定卖方能留下多少；对于买来自住的房子，加州法律规定这个金额最多为房价的 3%。
• 电汇之前，先打电话核实。房产交易是电汇诈骗的高发区。任何汇款指示，都请用您自己查到的电话打给托管公司当面核实；如果收到邮件说“汇款账户变了”，先停下来，不要汇。
• 如果首付来自海外。请尽早安排。跨境汇款需要时间，贷款机构通常还会查看资金来源，常见的要求是近两个月的银行对账单。钱最好提前到位、留在账户里，不要等到过户前几天才转。

托管期间

• 估价费和贷款费用。贷款机构收到您的申请资料后，三个工作日内会给您一份贷款估算表（Loan Estimate），上面列出这些费用。多拿几家，逐行比较。
• 房屋保险报价。请尽早询价。加州房屋保险保费近年一直在涨，有些房子投保也比较难。普通房屋保险不包括地震损失，地震险要另外买，而且有免赔额；加州地震局（CEA）的保单，房屋价值超过 100 万美元的，最低免赔额是保额的 15%。

过户时

• 剩余的首付和过户费用。过户前至少三个工作日，您会收到交易结算披露表（Closing Disclosure），上面写明最后要电汇的准确金额：托管费和产权保险费（圣马特奥县惯例由买方支付，圣塔克拉拉县惯例由卖方支付，都可以协商）、贷款费用、登记费，以及预付项目，比如预付利息、第一年的房屋保险、贷款机构预收的房产税储备金。
• 城市房屋转让税，只有三个城市收。圣马特奥市每 1,000 美元房价收 5.00 美元（1,000 万美元以上为 15.00 美元），帕罗奥图 3.30 美元，希尔斯堡 0.30 美元。惯例是买卖双方各付一半，也可以协商。本站介绍的其他半岛城市都没有列出城市转让税。

搬进去之后

• 补充税单（supplemental tax bill）。根据第 13 号提案，您买房之后，房子的评估价会重新定为大约成交价（基本税率 1%，加上地方债券和各项附加费，半岛一般每年约 1.1%–1.3%）。圣马特奥县会就新旧评估价的差额，补收当年剩余月份的房产税。大多数补充税单在买房后九个月内寄出。如果在 1 月到 5 月之间买房，通常会收到两张：一张补当年剩余的部分，一张补下一个完整税务年度。税单寄出即到期；即使常规房产税由贷款机构代缴，补充税单也要您自己直接缴。很多买家没有为它预留钱。
• 日常持有成本。常规房产税、保险、HOA 管理费和特别摊派（如有）、水电煤气，以及维修保养。半岛的老房子，屋顶、电路、下水道或排水，往往比买家预想的更早需要动。

买房实例：一笔一笔算

以圣卡洛斯（San Carlos）一套 250 万美元的独立屋为例，首付 20%。以下数字只是举例，不是报价。真正的数字以贷款机构的贷款估算表和托管公司的估算为准。

补充税单估算：（250 万 − 100 万美元）× 约 1.1% × 0.58。0.58 是州政府规定的 11 月产权变更的比例系数（加州税收法典第 75.41 条）。如果在 1 月到 5 月之间过户，还会有第二张税单，补收下一个完整税务年度。地震险免赔额按保额计算，保额通常是重建成本，而不是房价。

卖房：哪些钱从房款里扣

挂牌之前

• 上市前的准备。清洁、刷漆、灯光、园艺、家具布置（staging）、拍照，有时还有上市前验房。少则几千美元，多则更多，要看房子的情况。哪些钱花了能收回来、哪些不值得花，我会直接告诉您。
• 城市的规定。有些城市在卖房时会多一道手续。比如伯林格姆（Burlingame）规定，房屋建筑超过 25 年的，过户前必须做一次由市政府见证的下水道支管测试；如需维修，要在产权转移前完成并通过验收。费用由谁出，由买卖双方商定。

托管期间

• 维修抵扣。买方验房之后，有时会要求卖方给一笔抵扣（credit）或做维修。即使是按现状（as-is）出售，也最好留一点谈判空间。
• 持有成本。如果您已经搬走，过户前房贷、保险、水电和打理费用照样要付。如果是先买后卖，要预算几个月的两份住房开支，或者过桥贷款、HELOC 的成本。

过户时，从卖房款里直接扣除

• 佣金。可以协商，在挂牌协议里写明。是否给买方经纪人佣金、给多少，由您决定。
• 县房屋转让税：每 1,000 美元房价 1.10 美元，惯例由卖方支付。
• 城市房屋转让税：圣马特奥市、帕罗奥图、希尔斯堡，惯例与买方各付一半（税率见上文）。
• 托管费和产权保险费。在圣塔克拉拉县，包括帕罗奥图，惯例由卖方支付。在圣马特奥县，卖方通常仍要付一些小项，比如注销旧贷款的费用；公寓和联排别墅还有 HOA 文件费。其余按合同约定。
• 还清贷款：房贷本金加上截至还款日的利息，以及 HELOC（如有）。
• 按天分摊：房产税和 HOA 费按过户日按天分摊，所以您可能会退回一点，也可能补缴一点。
• 加州州税预扣。除非符合豁免条件（比如符合条件的自住房出售），并在 FTB 593 表上声明，否则托管公司一般会按房价的 3⅓% 预扣州所得税。这是预缴，不是最终税额，但过户时到手的现金会因此减少。非美国税务居民卖方，还可能被预扣 15% 的联邦税（FIRPTA）。

过户之后

• 增值部分的税。符合条件的自住房出售，增值部分最多可免税 25 万美元，已婚夫妻合并报税最多 50 万美元。半岛很多持有多年的房子，增值早已超过这个额度，所以要为第二年春天报税时的税款预留资金，挂牌前最好先和 CPA 谈一谈。
• 搬家和下一个家。搬家公司、仓储、临时住处，或者过户后租回（rent-back）继续住一段时间的费用。

卖房实例：一笔一笔算

以圣马特奥市一套 250 万美元的独立屋为例。同样，以下只是举例，真正的数字以托管公司的结算估算表为准。

应该预留多少

如果您要买房

• 定金：现金到位，三个工作日内可以电汇。
• 贷款估算表上的过户所需现金，再多留一些余量，以防最后数字有变动。
• 单独留一笔钱给补充税单，第一年就不会手忙脚乱。
• 搬家入住的费用：搬家公司、换锁、家电、窗帘。
• 维修保养储备金。常见的估算是每年房屋价值的 1%–2%，老房子要更多。
• 贷款机构要求的储备金。很多大额贷款（jumbo loan）要求过户后账户里还留有几个月的月供，具体数字由贷款机构告诉您。

如果您要卖房

• 挂牌前的准备预算。
• 验房后可能给出的维修抵扣。
• 如果搬家和过户时间对不上，要准备持有成本或两份住房开支。
• 超出免税额度的增值部分的税款，第二年春天缴纳。

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规定、税率和惯例都会变化，具体数字取决于您的贷款、房子和税务情况。行动之前，请向您的贷款机构、托管公司或合格的税务专业人士确认细节。本指南为一般信息，不构成税务、法律或贷款建议。