人生转折时卖房，一步一步来。

当卖房和家里的一件大事连在一起时，房产这部分往往不是最难的，却是时间节点最多的。我的工作，是把整个卖房过程放进一份清楚、书面的时间表里，让每一位有决定权的人在同一时间拿到同样的信息，并和处理法律、税务的律师、调解人、受托人和会计师配合。我是持牌经纪人（REALTOR®），不是律师，也不是 CPA；哪些问题该问他们，我会直接告诉您。

分居或离婚时卖房

两个人都同意，并且写下来

在加州，一旦提交离婚或法律分居（legal separation）申请，法院传票（FL-110 表格）上就附有一组标准家事限制令，对夫妻双方（或同居伴侣）同时生效。其中一条，是禁止任何一方在没有对方书面同意、也没有法院命令的情况下，转让、抵押、隐匿或以任何方式处分任何财产，包括房产。这些限制会一直有效，直到案件撤销、法院作出判决，或法院另有命令。

落到卖房上，意思就是：两个人都书面同意，或者法院下令，卖房才能往前走。要不要卖、什么时候卖、卖多少钱，如果谈不拢，应该由双方律师、调解人或法院来处理，而不是由经纪人来“调停”。

谁需要签字

挂牌协议、卖方披露文件、买卖合同，以及 escrow 和过户文件，通常都需要夫妻双方签字。即使房契上只有一个人的名字，在离婚案件进行期间，产权公司也常常会要求双方签字，或提供法院命令。具体要求，我们会在房子上市之前就和产权公司确认清楚，而不是等到过户那一周。

卖房和离婚，是两条时间线

加州法律规定了最短等待期：从传票和离婚申请送达对方、或对方在案件中出庭之日起（以较早者为准），至少满六个月，离婚才能生效。很多案件实际用时更长。房子可以在判决之前卖，也可以在判决之后卖，选哪一种，由你们两位和律师或调解人决定。有些夫妻会尽早把卖房条件写进书面协议：挂牌价、降价要怎样双方同意、过户前谁住在房子里、维修和 staging 的费用谁出。这些事先写清楚，后面大部分分歧都能避免。

房款去哪里

过户时，escrow 先还清房贷、支付卖房费用，剩下的钱按你们双方签字的书面指示处理。常见的做法有两种：按协议或判决直接分配净房款；或者先存放在 escrow、冻结账户（blocked account）或律师的客户信托账户里，等双方达成一致或法院裁定后再分。这件事要在挂牌之前就定下来，过户当天才不会有意外。

税务要单独谈

联邦自住房免税额：符合拥有和自住条件的，单身报税最多可免 $25 万资本利得，夫妻合并报税最多 $50 万。IRS 对分居和离婚的业主有专门规定，例如前配偶按离婚或分居文件继续住在房子里的情况。报税身份和卖房时间都会影响结果，定卖房日期之前，请先请 CPA 算一算。

我和你们两位怎么合作

• 每一次进展、每一份 offer、每一个决定，都会同时以书面形式发给你们两位；如果您希望，也可以发给双方律师。
• 我不会私下和其中一方讨论价格或策略。定价依据的是你们双方都能看到的可比成交。
• 如果其中一位住在房子里，看房时间提前商量好。
• 如果有人身安全方面的顾虑，或者已经有限制令，请在开始之前告诉我或您的律师，我们会据此安排沟通、看房和签字的方式。

房子在生前信托里

通常不需要上法院

如果房子登记在生前信托（living trust）名下，设立信托的人去世后，信托里指定的继任受托人（successor trustee）通常可以直接出售，不需要经过遗产认证法院。产权公司和 escrow 一般会要求提供死亡证明的认证副本，以及一份信托证明书（certification of trust）——这是加州遗嘱认证法典第 18100.5 条规定的简短文件，用来证明信托存在、受托人有权出售，不必把整份信托交给第三方。过户前，产权公司也可能先登记一份关于受托人去世的宣誓书。

给受益人的通知

可撤销信托因设立人去世而变成不可撤销时，受托人须在 60 天内向受益人和法定继承人送达正式通知（加州遗嘱认证法典第 16061.7 条）。一般来说，受益人如要对信托提出异议，期限是收到通知后 120 天，或在这段期间拿到信托条款副本后的 60 天，以较晚者为准。受托人还有持续让受益人合理知情的义务（第 16060 条）。有些受托人会根据律师的建议，把卖房的时间和这个期限一起考虑。可比成交、收到的 offer 和时间表，我可以整理成方便和家人分享的形式。

披露依然重要

受托人在管理信托过程中出售房产，可能可以免填标准的卖方披露表 TDS（加州民法典第 1102.2 条）。但豁免并非适用于所有情况，例如可撤销信托的受托人本人曾是房主、或近期住在房子里。即使不需要填这张表，卖方仍然应该如实披露已知、会实质影响房屋价值的情况；而在半岛市场，一份完整、附检查报告的披露文件包，往往能换来更好的 offer。

税基、房产税，以及房子本身

• 税基。继承的房产，税基一般按去世当日的市场公允价值计算（IRS Publication 551）。您的 CPA 可能需要一份去世当日的估价报告，我可以帮忙协调。
• 如果家人打算留下房子。按 Prop 19，父母传给子女的房子一般会重新评估房产税，除非子女把它作为主要住所并符合其他条件。规则可查看 San Mateo County Assessor（圣马特奥县评估官）的 Prop 19 说明。
• 实际的事。房屋保险和水电不要停；尽早决定哪些物品留给家人；花钱维修之前，先请承包商看一看。清理、遗物整理（estate sale）和维修的人手，我都可以帮忙安排。

房子要走遗产认证（probate）

什么情况下需要

如果房子不在信托里，也没有通过联名共有（joint tenancy）或身后转让契据（transfer-on-death deed）等方式直接转移，而遗产金额又超过加州小额遗产的上限，一般就需要走遗产认证。2025 年 4 月 1 日及之后去世的，一般小额遗产上限是 $208,850；去世者在加州的主要住所，价值在 $750,000 以内的，可以申请简化的法院程序。具体适用哪一种，请您的遗产律师确认。

法院授权之前，不能签约

在法院发出授权书（Letters）之前，遗嘱执行人或遗产管理人无权代表遗产签署有约束力的买卖合同。在那之前，我们可以先做准备：评估房况、安排维修和服务商、整理可比成交。但挂牌和签约，要等授权下来。

遗产认证出售的两种方式

• 拥有完全授权时（依据《遗产独立管理法》IAEA），遗产代理人通常可以不经法庭聆讯出售，但须在拟定行动日期至少 15 天前，向利害关系人送达“拟议行动通知”（Notice of Proposed Action，遗嘱认证法典第 10586 条）。如果有人反对，出售就要改为在法院监督下进行。
• 需要法院确认时，已接受的 offer 要在法庭聆讯上提交，其他买家可以当场加价。加价至少要比原价的头 $10,000 多 10%，超出部分多 5%（第 10311 条）。以 $200 万的已接受 offer 为例，第一口加价至少要到 $2,100,500。私人出售的价格，还必须不低于一年内估价的 90%（第 10309 条）。

要以“月”来计划

债权人申报债权的期限，是首次发出 Letters 后四个月，或通知寄给债权人后 60 天，以较晚者为准（第 9100 条）；聆讯日期则由法院排期决定。遗产认证中的房子一样可以卖得井井有条、价格合理，只是需要一份所有人都看得到的时间表。净房款归入遗产，按遗产认证程序、由律师指导分配。

人在外地，远程卖房

本地的事，交给本地人

现在不少半岛业主住在外州或海外。远程卖房完全可行，前提是当地有一个人把细节都管起来。钥匙交接、清洁、维修、园艺、staging、拍摄和每一场看房，都由我在当地安排；视频看房和每周书面进展，按您的时区通过微信或邮件同步。

在哪里签字

• 人在外州：通常可以请流动公证员（mobile notary）带着 escrow 文件上门。按目前规定，加州本地公证员还不能做远程在线公证；但由外州公证员完成的远程在线公证，在产权公司、贷款方和县登记处都接受的情况下，可能可以使用。具体方式请尽早和 escrow 确认。
• 人在海外：文件通常在美国驻外使领馆公证。预约可能要排好几周，请提早安排。
• 授权委托书（POA）：如果请别人代签，POA 需要产权公司提前审核认可，而且往往需要登记。

预扣税，提前知道

• 加州：除非卖方符合豁免条件（例如符合条件的自住房出售）并在 FTB Form 593 上申明，escrow 一般会按成交价的 3⅓% 预扣州税。加州居民和非居民都适用；预扣是预缴，不是最终税额。
• 联邦（FIRPTA）：如果卖方在税务上属于外国人士，买方一般须从成交金额中预扣 15% 上缴 IRS。可以申请降低预扣，包括通过 Form 8288-B。请在挂牌之前就和 CPA 确认。

保护好房款和房子

• 电汇诈骗专门盯着远程卖家。任何电汇指示，都请用您已知的电话号码打给 escrow 核实；邮件里说“账户变更”，一律不要照做。
• 问一下保险公司，房子空置会不会影响保障；水电保持开通，方便检查和最后验房。
• 如果房子有租客，租客的权利会影响卖房时间和看房安排，定日期之前请先咨询律师。

这类交易，我怎么做

• 一份书面时间表：把律师、法院或信托决定的法律步骤，和卖房的步骤放在一起，谁也不用临时等。
• 信息对所有人一致：夫妻双方、共同受托人、遗嘱执行人，或者各方律师，都在同一时间收到同样的书面信息。
• 定价有据可查：可比成交完整呈现，价格可以向共有人、受益人，甚至法官解释清楚。
• 负责协调，不提供法律意见：我和您的律师、调解人、CPA、escrow 配合，但不起草法律文件，也不就财产怎么分提供意见。
• 中英双语：和您、和您的家人沟通，用哪种语言更清楚就用哪种。

联系我之前，可以先准备

• 现有房契（grant deed）的副本，看清楚产权是怎么登记的
• 案件进度，以及律师或调解人的联系方式（如有）
• 信托证明书，或法院发出的 Letters
• 最近一期房贷账单，以及 HELOC（如有）
• 过户时每位签字人在哪里、打算怎么签字

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规定和时间都很关键，适合您的做法取决于具体情况。行动之前，请向您的家事律师、信托或遗产律师，或合格的税务专业人士确认细节。本指南为一般信息，不构成税务或法律建议。