几百页文件，真正要紧的大约十页。

半岛一套房子的披露文件包可以有几百页。我会不会去追这套房子，往往取决于其中大约十页。

如果你在波士顿、纽约或西雅图买过房，这里的顺序可能让你觉得是反的。

在半岛很多竞争激烈的交易里，买家在写 offer 之前就已经看到了检查报告。

所以一份没有检查条件条款的 offer，并不一定意味着没人检查过这套房子。

很多时候，检查发生在出价之前。

这就让披露文件包成了尽职调查的一部分。而我不会从头读到尾。

1. 白蚁报告：先看 Section I

Section I 意味着有明显证据显示，存在正在活动的木材害虫、真菌，或由此造成的损坏。

Section II 不一样：指的是以后可能导致问题的条件。

我先看已经存在的问题：发现了什么、建议做哪些处理、大概要花多少钱。

2. 卖方和检查员说法对不上的地方

卖方告诉你的，是他们知道的。

检查员告诉你的，是他们看到的。

我会把这两个版本并排对照着读。

卖方声明里写着"没有"，旁边却是一张旧水渍的照片——这不一定说明有问题，但它给了我一个要问的问题。

两份文件对不上的地方，往往比任何一份单独拿出来都更有用。

3. 许可证记录，和我刚走过的那套房子

我会在记录里数卧室和浴室，再到房子里数一遍。

如果对不上，我想弄明白为什么。

也许这项工程是挂在别的许可证下做的；也许根本没有许可证；也许只是记录不全。

但我不希望我的买家在 offer 被接受之后才发现这件事。

4. 那个城市有什么特别要求

密尔布瑞（Millbrae）和希尔斯堡（Hillsborough）对出售房屋有下水支管（sewer lateral）的检测要求。伯林格姆（Burlingame）要求很多老房子做检测，也有豁免情况。

戴利城（Daly City）有 3R 报告，列出许可证、执法和分区记录——市政府也提醒，无许可证的工程不一定会出现在里面。

5. 那一页"不存在"的文件

我最感兴趣的那一页，往往是不存在的那一页。

检查员可能写着："建议由持证屋顶承包商进一步评估。"

然后我就去找屋顶报告。

做了吗？如果没做，为什么？

一项没人去做的后续检查，可能比另外 50 页套话更重要。

出价前花几百美元，好过出价后来一个惊喜。

如果你是卖家呢？

你的披露文件包，是第一印象的一部分。

买家能给"不确定"定价，就像能给过时的厨房定价一样容易。

如果检查报告建议做进一步评估，在挂牌前把答案拿到手，就少了一个让买家犹豫——或者压价——的理由。

目标不是一份厚厚的披露文件包，而是一份清楚的。

如果你在这里买过房，文件包里有哪些内容是你现在后悔当初没细看的？很想听听——打电话或发短信给我：650-866-9266，也可以看看我怎么陪买家和卖家。文件里的英文术语，可以查中英术语表。

城市的出售时检测要求、豁免条件和报告内容会变化，请针对具体房产向市政府确认现行规定。本文为一般信息，不构成法律建议——具体披露问题请咨询合格的专业人士。

本文由作者从英文原文改写为中文，数据与原文一致。英文原文：Hundreds of pages. About ten that matter.（2026 年 10 月 5 日）